Tijdlijn ontwikkelingen | Canada Resort

2000

INITIATORS

Jan & Henny Entjes starten met de bouw van hun recreatiebedrijf Melody Ranch. De gebouwen worden eigenhandig opgebouwd zonder hulp van een aannemer. Voordat ze met de bouw beginnen hebben Jan & Henny al diverse guest-ranches in Amerika en Canada bezocht en volgde Jan cursussen in Amerika en Canada om zich te verdiepen in de bouwstijl van de massief houten gebouwen. De cabin op Melody Ranch wordt door Jan gebouwd op een historische manier. De hoekverbindingen van de cabin zijn door Jan met een bijl uitgekapt. In 2001 ontvangen Jan & Henny de eerste gasten op Melody Ranch. Jaren later kopen Jan & Henny de grond rondom Melody Ranch en bedenkt Jan op deze grond het plan Canada Resort.

2005

INTERMEDIAIR

Het Canadese log home waar Jan & Henny in wonen op Melody Ranch is door Jan ontworpen en getekend in AutoCad. In 2005 zoekt Jan een geschikte bouwer voor de woning en bezoekt hij diverse log home bedrijven in Canada. De keus valt op Lake Country Log Homes. In 2006 wordt het casco met de ronde Red Cedar boomstammen in Canada gebouwd en in een paar dagen door iemand van het Canadese bedrijf opgebouwd op Melody Ranch. Hierna wordt de woning in eigen beheer afgebouwd. Het Canadese bedrijf is onder de indruk van de prestaties en vraagt Jan om intermediair te worden voor de Nederlandse markt.

2010

PROJECTONTWIKKELAAR

Via O2 Planrealisatie komen Jan & Henny in contact met projectontwikkelaar / investeerder Derk Jan Hutten. Hutten geeft aan dat hij geïnteresseerd is in het project Canada Resort. Voordat Hutten een beslissing neemt over de projectontwikkeling wil hij eerst samen met Jan en iemand van zijn vaste aannemersbedrijf naar Canada. In 2010 bezoeken ze Lake Country Log Homes in Canada.

19 juli 2011

BESTEMMINGSPLAN

De bestemmingsprocedure die Jan & Henny Entjes met hun bedrijf Canada Huis BV hebben gefinancierd wordt goedgekeurd door de gemeente. Jan & Henny hebben ook een bestemming van de grond van de buurman (boer) laten wijzigen en hebben recht van eerste koop op deze grond. Met aankoop van deze zgn. reserve locatie kan Canada Resort ruimer worden opgezet.

29 juni 2012

OVEREENKOMST ONTWIKKELAAR

In opdracht van Jan & Henny (Canada Huis BV) stelt de notaris een samenwerkingsovereenkomst op tussen HV Bouwontwikkeling BV en Canada Huis BV. In de overeenkomst is o.a. vastgelegd dat projectontwikkelaar HV Bouwontwikkeling BV Canada Resort voor eigen rekening en risico zal ontwikkelen.

2012

RESERVE LOCATIE

Projectontwikkelaar HV Bouwontwikkeling BV (Derk Jan Hutten) koopt met Hutten Meppel Beheer BV de hectare grond (reserve locatie) van de buurman (boer). Op de grond van Hutten Meppel Beheer BV worden 9 kavels ingetekend en op de grond van Canada Huis BV (Entjes) 24 kavels. Beide partijen stellen hun kavels beschikbaar voor verkoop. Openbare terreindelen zoals infrastructuur blijft eigendom van Canada Huis BV. De aankoop van de reserve locatie wordt gefinancierd door Dunnewind Groep Onroerend Goed BV. Dunnewind krijgt vervolgens de infrawerkzaamheden gegund en wordt 1e hypotheekhouder van de grond van Hutten. Dunnewind financiert als private bank niet het daadwerkelijk aankoopbedrag van de grond, maar hij financiert 2/3 teveel aan Hutten. Dat is niet slim, want het onderpand is dan ook 2/3 minder waard. Dit wordt ook wel overkreditering genoemd! Initiators Jan & Henny Entjes komen hier pas achter na het faillissement v/d ontwikkelaar.

2012

BOUW MODELWONINGEN

De twee Canadese log homes (modelwoningen) zijn gearriveerd uit Canada en worden in Den Ham opgebouwd door iemand van het Canadese bedrijf. Hierna worden ze afgebouwd door Bouwbedrijf van der Veen.

20 januari 2016

FAILLISEMENT PROJECTONTWIKKELAAR

Projectontwikkelaar HV Bouwontwikkeling BV wordt door de rechtbank in staat van faillissement verklaard en Derk Jan Hutten heeft vanaf dat moment geen juridische positie meer als projectontwikkelaar. Met Hutten Meppel Beheer BV is Derk Jan echter nog wel kaveleigenaar van 9 kavels. Deze BV ging niet failliet omdat er voor de curator niets te halen viel uit deze BV. Er was namelijk al een 1e hypotheekhouder verbonden aan de 9 kavels van Hutten Meppel Beheer BV. Die hypotheekhouder is Dunnewind Onroerend Groep BV. Dunnewind heeft echter wel een probleem want het park en zijn onderpand (kavels) zijn niet ontwikkeld en hierdoor is zijn onderpand aanzienlijk minder waard geworden.

2 mei 2017

STAKEHOLDER DUNNEWIND

Als 1e hypotheekhouder ontving Dunnewind Groep Onroerend Goed BV al jaren geen rente meer van Hutten Meppel Beheer BV. Derk Jan Hutten is dan ook in gebreke en Dunnewind kan zijn onderpand (9 kavels) opeisen. Op 2 mei 2017 wordt in een gesprekverslag door de accountant van Dunnewind vastgelegd - en per mail bevestigd naar Canada Huis BV - dat Dunnewind per direct zal overgaan tot het uitwinnen van zijn zekerheden. Met als gevolg dat Dunnewind met 9 kavels stakeholder wordt in het project en Derk Jan Hutten voorgoed uit beeld is. Dhr. Dunnewind zegt ja maar doet nee en houdt zich niet aan de gemaakte afspraak. Zolang Dunnewind Groep Onroerend Goed BV het hypotheekrecht niet uitgeoefend is men formeel gezien geen eigenaar van de grond. We kunnen voor het stilzitten van Dunnewind maar twee redenen bedenken. Ofwel men ziet er geen heil in en laat het erbij. Ofwel men wacht tot wij (Canada Huis BV) er iets van gaan maken en probeert dan alsnog de positie te verzilveren en geld te maken van de kavels.

18 augustus 2018

HYPOTHEEKHOUDERS

De curator heeft met de hypotheekhouders (kredietverstrekkers) van de kavels overleg gevoerd en de kavels ter plaatse bezichtigd. De curator geeft in zijn verslag aan dat het een recreatieproject betreft dat zich nog in een pril stadium van uitvoering bevindt. Enkel een receptiegebouw en twee recreatiewoningen zijn gerealiseerd. Voor het overige zijn alle kavels onbebouwd en ook de infrastructuur ontbreekt nog vrijwel volledig. De curator neemt zich voor nader onderzoek in te stellen naar de aanwending van de bedragen die vanuit desbetreffende hypothecaire geldmiddelen zijn verkregen.

27 augustus 2019

OPHEFFING FAILLISEMENT

Opheffing faillissement HV Bouwontwikkeling BV wegens gebrek aan baten.

2019

CURATOR

In het faillissementsverslag van de curator wordt aangegeven dat naast Canada Resort ook Park Kraggenburg, Leekstermeer en Gasselterveld slachtoffer zijn geworden van projectontwikkelaar HV Bouwontwikkeling BV. De curator geeft in zijn verslag aan dat projectontwikkelaar Derk Jan Hutten grote aantallen geldleningen was aangegaan zonder daar zakelijke zekerheid tegenover te verstrekken en dat er vraagtekens kunnen worden gesteld bij de grote aantallen particuliere financieringen die Derk Jan Hutten heeft verkregen.

2019

KAVELEIGENAREN

Door kavels aan te kopen van Jan & Henny Entjes (Canada Huis BV) wist Derk Jan Hutten geld te genereren. Derk Jan leende hiervoor geld bij particuliere kredietverstrekkers. De kredietverstrekker kreeg dan een kavel als onderpand en werd zo 1e hypotheekhouder. Derk Jan leende altijd meer geld dan dat het onderpand (kavel) waard was. Als iemand meer geld leent dan hij op basis van zijn financiële draagkracht kan dragen, is er sprake van overcreditering. Na het faillissement van HV Bouwontwikkeling BV werden de 1e hypotheekhouders (kredietverstrekkers) via de curator kaveleigenaar van niet ontwikkelde kavels. De kredietverstrekkers hadden zichzelf veel narigheid kunnen besparen als ze voorafgaand aan het verstrekken van hun lening even de waarde van hun onderpand (kavel) hadden laten checken door een expert. Dat hebben ze niet gedaan. De curator stelt dat de kredietverstrekkers argeloos te werk zijn gegaan en goed gelovig waren. Er was blijkbaar een gebrek aan kritisch denkvermogen.

2019

INITIATIEVEN NA FAILLISEMENT

Na het faillissement zien nieuwe ontwikkelaars het project (vanwege de diverse kaveleigenaren) als één groot wespennest. Toch lukt het initiator Jan Entjes om partijen te vinden die samen met hem willen proberen om het project vlot te trekken. Jan formeert een bouwteam met een o.a. architect en ontwikkelaar. Met hun bedrijf Canada Huis BV investeren Jan & Henny in de infra. Omdat dhr. Dunnewind mogelijk stakeholder kan worden laten ze ook dhr. Dunnewind aanschuiven bij de bouwvergaderingen. Omdat de Canadese log homes niet meer voldoen aan het bouwbesluit wordt er door de architect (die jaren in Canada heeft gewoond) twee nieuwe types recreatiewoningen ontworpen in Canadese stijl.

2019

OVEREENKOMST DUNNEWIND

Nadat er overeenstemming is over de nieuwe ontwerpen voor de recreatiewoningen geeft dhr. Dunnewind aan dat hij nu wel wil overgaan tot het uitwinnen van zijn zekerheden. Met als gevolg dat hij de grond van Hutten op naam krijgt. Dunnewind komt echter wel met een wensenlijstje. De wensen van Dunnewind stroken echter niet met de verplichtingen die in de notariële akte zijn vastgelegd middels kettingbeding. Jan & Henny Entjes (Canada Huis BV) maken een uitzondering en gaan akkoord met de wensen van Dunnewind. Jan neemt contact op met de notaris en laat een overeenkomst maken. Dhr. Dunnewind hoeft alleen nog maar zijn handtekening te zetten. Maar hij trekt opnieuw zijn keutel in en houdt zich voor de tweede keer niet aan gemaakte afspraken.

2019

INITIATIEF 1

Een leverancier van een massief houten bouwsysteem dat wel voldoet aan het bouwbesluit is bereid om een voorinvestering te doen voor de bouw van meerdere recreatiewoningen. Deze zullen dan worden gebouwd op de kavels die nog in bezit zijn van Jan & Henny (Canada Huis BV). De kaveleigenaren krijgen tevens de mogelijkheid om in zo'n nieuw type recreatiewoning te investeren en de woning te verkopen via een recreatiemakelaar. Kaveleigenaren die niet willen investeren krijgen de mogelijkheid aangeboden om alleen hun kavel voor verkoop aan te bieden en ontvangen dan een marktconforme prijs. De kaveleigenaren worden schriftelijk geïnformeerd door de notaris en worden uitgenodigd voor een presentatieavond. Geen enkele kaveleigenaar reageert op deze uitnodiging en handreiking, met als gevolg dat de investeerder/bouwpartner zich terugtrekt!

1 november 2019

INITIATIEF 2

De notaris stuurt de kaveleigenaren een aangetekende brief namens Canada Huis BV en geeft aan dat Canada Huis BV bereid is om de infra aan te leggen in haar wegen zodat de kavels bouwrijp gemaakt kunnen worden. Voor alle duidelijkheid, tot die aanleg was en is Canada Huis BV niet verplicht. Zoals bekend zou de gefailleerde ontwikkelaar HV Bouwontwikkeling BV die aanleg verzorgen en zich daartoe jegens kaveleigenaren verplichten. Niet Canada Huis BV dus. Voor niets gaat de zon op en en kaveleigenaren moeten uiteraard wel betalen voor een aansluiting op de infra van Canada Huis BV. Als er genoeg kaveleigenaren mee zouden doen zou de infra worden aangelegd. Kaveleigenaren kregen tevens de mogelijkheid om in gesprek te gaan met een recreatiemakelaar. Geen van de kaveleigenaren reageert op de aangetekende brief van Canada Huis BV.

2020

INITIATIEF 3

In 2020 verkoopt Jan Entjes de door hem ontwikkelde reserveringssoftware Recronizer aan de BungalowNet Group. De COO van BungalowNet Group geeft richting Jan aan dat hij wel wil proberen om het project Canada Resort vlot te trekken. Als verhuurorganisatie kunnen ze kaveleigenaren voorzien van een goed verhuurrendement. Het bedrijf wil luxe glamping tenten plaatsen en gaat in overleg met de gemeente voor een tijdelijk vergunning. De kaveleigenaren worden benaderd en het overgrote deel van de kaveleigenaren wijst de gefailleerde ontwikkelaar Derk Jan Hutten aan als hun belangenbehartiger. Er wordt een vergadering belegd op het kantoor van BungalowNet Group in Zwolle. Namens de kaveleigenaren is Derk Jan Hutten aanwezig. Ook is hypotheekhouder Dunnewind en zijn dochter aanwezig. Plus twee kaveleigenaren. Het lukt uiteindelijk niet om de neuzen dezelfde kant op te krijgen. En de COO van de BungalowNet Group geeft aan dat hij niet langer aan een dood paard gaan trekken.

3 maart 2021

E-MAIL

De gefailleerde ontwikkelaar Derk Jan Hutten stuurt alle kaveleigenaren een e-mail. In deze e-mail geeft dhr. Hutten aan dat Canada Huis BV geen zaken met hem als persoon en met Hutten Meppel Beheer BV wenst te doen. Dhr. Hutten geeft in deze e-mail aan dat hij zich volledig zal terugtrekken uit het project Canada Resort. In de e-mail adviseert dhr. Hutten de kaveleigenaren om hun kavel aan te bieden aan Canada Huis BV voor ontwikkeling, dan wel in nader overleg met Canada Huis zelf te investeren in een recreatiewoning op de kavel. De kaveleigenaren nemen niet de moeite om contact op te nemen met initiator Canada Huis BV. Ze blijven achterover leunen en de e-mail heeft geen effect.

25 maart 2022

INITIATIEF 4

Een projectontwikkelaar die in binnen en buitenland succesvolle recreatieprojecten heeft ontwikkeld is bereid om alle kavels over te nemen tegen een marktconforme vierkante meter prijs. De vierkante meter prijs kwam tot stand door taxaties van twee onafhankelijke recreatiemakelaars. De bewuste projectontwikkelaar wil uitsluitend aan tafel met initiator Jan Entjes (Canada Huis BV). Jan krijgt in feite een zak met geld om alle kavels aan te kopen. De advocaat van Canada Huis BV informeert middels aangetekende brief alle kaveleigenaren en geeft aan dat hun kavels ontwikkeld kunnen worden en dat ze een prijs per m2 kunnen ontvangen bij verkoop. De kaveleigenaren gaan niet akkoord met de markconforme vierkante meter prijs en vragen exorbitant hoge prijzen voor hun kavels. Met als gevolg dat ze zichzelf opnieuw in de voet schieten en ook deze ontwikkelaar zich terugtrekt.

2024

BOUWBESLUIT ZET STREEP DOOR UNIEKE CANADESE CONCEPT

Vanwege het aangescherpte bouwbesluit (BENG) krijgt initiator Canada Huis BV het Canadese log home met massief houten stammen niet meer door het huidige bouwbesluit. Met als gevolg dat het oorspronkelijke unieke Canadese concept niet meer haalbaar is.

2024

INVESTEREN IN RECREATIEF VASTGOED IS NIET MEER INTERESANT

Het fiscale regiem heeft ervoor gezorgd dat investeren en/of bezit van een 2e vakantiewoning, het verdien model voor consument en projectontwikkelaar dusdanig onder druk heeft gezet. Dat komt onder andere door de verhoging van de overdrachtsbelasting naar 10,4 procent, de verandering van de box 3-belasting en de gestegen hypotheekrente. Het rendement voor een vakantiewoning voor de verhuur wordt dus flink gedrukt. Beleggen in een vakantiewoning is minder aantrekkelijk geworden geworden.

2025

Hoe nu verder?

Een succesvolle realisatie vraagt om een inspanning en samenwerking van alle partijen. Helaas werd er door de voormalige geldschieters van de gefailleerde projectontwikkelaar (kaveleigenaren) niet gereageerd op de initiatieven van Canada Huis BV en dan houdt het op. Canada Huis BV is financieel onafhankelijk en heeft de kavels van de voormalige geldschieters v/d gefailleerde projectontwikkelaar niet nodig. Met onwillige honden is het immers slecht hazen vangen. Door de huidige ontwikkelingen in de markt is het niet meer interessant om nog te investeren in recreatief vastgoed. Daar komt bij dat het oorspronkelijke unieke Canadese concept niet meer haalbaar is. Initiator/ontwikkelaar Canada Huis BV heeft besloten om zich nog uitsluitend nog te richten op de ontwikkeling van haar eigen kavels. Op iedere kavel is de akte Vaststelling Algemene Bepalingen van toepassing. Middels kettingbeding hebben kaveleigenaren allerlei verplichtingen richting initiator Canada Huis BV. Een kaveleigenaar kan dus niet zomaar op eigen houtje iets beginnen op zijn kavel. Op de kavels van de voormalige geldschieters van de gefailleerde projectontwikkelaar krijgt de natuur de kans om zich te ontwikkelen. De natuur staat gelukkig wel te boek als betrouwbare ontwikkelaar. De geldschieters hebben hun hand overspeeld en hebben zichzelf in de voet geschoten. Ze werden de trotse eigenaar van een paar grassprietjes in Den Ham waar ze niets mee kunnen. De grote winnaar is de natuur en dat is voor initiators Jan & Henny Entjes ook een prima eindresultaat!