Terugblik
In maart 2011 werd het bestemmingsplan Canada Resort goedgekeurd door gemeente Twenterand. Het plan was een initiatief van Canada Huis BV (Jan & Henny Entjes). Naast hun recreatiebedrijf Melody Ranch wilden Jan & Henny een kleinschalig vakantiepark ontwikkelen met Canadese log homes. Canada Huis BV financierde de aankoop van de landbouwgrond plus wijziging van het bestemmingsplan.
Voor de realisatie van Canada Resort ging Canada Huis BV in 2012 een samenwerkingsovereenkomst aan met projectontwikkelaar HV Bouwontwikkeling BV uit Meppel. De projectontwikkelaar werd verantwoordelijk voor de realisatie van het project. Na realisatie zou Canada Huis BV het beheer en de verhuur verzorgen. Canada Huis BV bleef eigenaar van de openbare terreindelen en de infra.
De projectontwikkelaar ging vervolgens over tot aankoop van kavels van Canada Huis BV. Met de bedoeling deze te ontwikkelen en te verkopen. Achteraf bleek dat hij de kavels financierde met leningen van particuliere geldschieters. De geldschieter kreeg een goede rente voorgeschoteld en kreeg een kavel als onderpand. Geen enkele geldschieter nam de moeite om voorafgaand aan het verstrekken van de lening zijn onderpand (kavel) te laten taxeren. Ook nam men niet de moeite om te onderzoeken of de kavel wel bouwrijp was gemaakt. De geldschieters vertrouwden de projectontwikkelaar dus op zijn mooie blauwe ogen.
In 2016 ging de projectontwikkelaar failliet. Op dat moment waren er twee modelwoningen gerealiseerd. Beide modelwoningen vielen in handen van schuldeisers. Verhuur was echter niet mogelijk. Er was geen internet en de woningen waren niet aangesloten op de gemeentelijke riolering.
Omdat er geen geld in de failliete boedel zat kon de curator de leningen van de geldschieters niet terugbetalen. Hij kon alleen hun onderpand (kavel) op naam zetten van de geldschieter. De curator liet de kavels taxeren. En het bleek dat een kavel (onderpand) zo’n 50% minder waard was dan het bedrag dat de geldschieter had geleend aan de projectontwikkelaar. Er was dan ook sprake van overkreditering.
De geldschieters werden zo eigenaar van waardeloze stukjes landbouwgrond. De geldschieters willen natuurlijk hun geld terug en vragen extreme bedragen voor hun kavels. Nieuwe projectontwikkelaars haakten vervolgens af vanwege de extreem hoge vraagprijzen voor niet ontwikkelde grond.
Huidige situatie
De huidige situatie is niet meer te vergelijken met die van 2012:
- De kavels zijn niet meer in handen van 1 partij. Het project is één groot wespennest, met meerdere belangen en grondeigenaren.
- Een groot deel van de huidige kaveleigenaren vragen exorbitant hoge prijzen voor niet bouwrijpe kavels.
- De pretbox is niet meer. De aanpassing van box 3 maakt het voor particuliere beleggers vrijwel onmogelijk om nog rendement te maken op recreatief vastgoed!
- Het unieke Canadese concept met Canadese log homes is vanwege het aangescherpte bouwbesluit niet meer te realiseren.
- De Nederlandse arbeidsmarkt kampt met een ongekende krapte, vind nog maar eens schoonmaakpersoneel.
Canada Huis BV speelt, als eigenaar van de centrale voorzieningen, als eigenaar van de gerealiseerde en nog te realiseren infra, als de partij die de bebouwing bepaalt en arrangeert, als partij die de accommodaties gaat verhuren, en als eigenaar van een deel van de kavels een centrale rol in een mogelijke doorstart van het park.
Canada Huis BV heeft zich nimmer verplicht tot de aanleg van infra ten behoeve van de initieel beoogde 33 kavels. Dit zou dit “via het plan” geschieden. En dus de gefailleerde ontwikkelaar, zijnde de partij die de kavels zou verkopen en de kopers daar uiteraard ook voor zou laten betalen. Vanwege het faillissement van de ontwikkelaar is het anders gelopen. De kavels zijn niet verkocht en de ontwikkelaar heeft geen zorg gedragen voor aanleg van de infra. De huidige situatie geldt dan ook als onvoorzien ten opzichte van de bedoelde situatie.
Op iedere kavel is de akte Vaststelling Algemene Bepalingen van toepassing. Middels kettingbeding hebben kaveleigenaren allerlei verplichtingen richting initiator Canada Huis BV. Een kaveleigenaar kan dan ook niet zomaar op eigen houtje iets beginnen op zijn kavel.
Initiator Jan Entjes van Canada Huis BV heeft na het faillissement van de ontwikkelaar meerder handreikingen gedaan richting de huidige kaveleigenaren. Zie ook pagina “Tijdlijn ontwikkelingen“.
Een succesvolle realisatie vraagt echter wel om een inspanning en samenwerking van alle partijen. Helaas werd er door de kaveleigenaren niet gereageerd op de initiatieven en dan houdt het op. Met onwillige honden is het immers slecht hazen vangen.
Jan & Henny Entjes (Canada Huis BV) hebben besloten om zich nog uitsluitend te richten op de ontwikkeling van hun eigen kavels. Op de kavels van de voormalige geldschieters van de gefailleerde projectontwikkelaar krijgt de natuur de kans om zich te ontwikkelen. De natuur staat gelukkig wel te boek als betrouwbare ontwikkelaar.
De grote winnaar is de natuur en dat is voor initiators Jan & Henny Entjes een prima eindresultaat!